Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli, sentenza n. 8993/2026, ha ribadito che, quando l’assemblea approva lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve essere contestualmente costituito il cosiddetto fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile. La norma evidenzia che tale fondo deve essere pari all’importo dei lavori oppure, in alternativa, all’importo dei singoli stati di avanzamento lavori.
La finalità del fondo è quella di garantire sia l’impresa esecutrice, sia i condòmini in regola con i pagamenti, assicurando la disponibilità delle somme necessarie alla corretta esecuzione delle opere. La giurisprudenza qualifica la costituzione anticipata del fondo come una vera e propria condizione di validità della delibera che approva i lavori.
È quindi importante chiarire che il fondo non può essere costituito in un momento successivo rispetto all’approvazione dei lavori. Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, il condominio aveva approvato le opere senza costituire subito il fondo, ritenendo di poter attendere la successiva stipula del contratto di appalto. Tale impostazione non è stata ritenuta corretta.
Non è sufficiente, inoltre, tentare una regolarizzazione successiva tramite l’emissione di bollettini straordinari o mediante una delibera assembleare adottata in un secondo momento. Secondo il principio richiamato, il fondo speciale deve essere istituito subito, contestualmente all’approvazione delle opere, altrimenti la delibera può essere esposta a contestazioni di invalidità.
Per una corretta gestione dei lavori straordinari, sarà quindi necessario che l’assemblea, al momento dell’approvazione dell’intervento, deliberi anche:
- l’importo complessivo del fondo speciale;
- le quote a carico dei singoli condòmini;
- le scadenze di pagamento;
- l’eventuale collegamento del fondo ai singoli stati di avanzamento lavori;
- le modalità operative di gestione delle somme.
Si segnala anche una criticità pratica: il fondo speciale non costituisce automaticamente un patrimonio separato. Una possibile soluzione organizzativa potrebbe essere quella di prevedere un conto dedicato alla gestione del fondo, con vincolo di destinazione interno; tuttavia, tale possibilità va valutata con prudenza, poiché l’art. 1129 c.c. prevede l’utilizzo del conto corrente condominiale.
Per questo motivo, in occasione dell’approvazione di opere straordinarie, l’Amministrazione avrà cura di predisporre delibere complete, trasparenti e conformi alla normativa, così da tutelare il Condominio, i condòmini in regola con i versamenti e il corretto rapporto con l’impresa esecutrice.
In sintesi: non basta approvare i lavori; occorre anche deliberare contestualmente il fondo speciale, secondo le modalità previste dalla legge.