La sostituzione della caldaia AUTONOMA nelle unità abitative in condominio

Relazione sintetica sulle problematiche, soluzioni e casistiche

 

1. Premessa

La sostituzione di una caldaia autonoma in condominio oggi è regolata da:

• norme tecniche e di sicurezza (impianti a gas, evacuazione fumi, DM 37/2008 ecc.);
• norme energetiche (rendimenti minimi, efficienza energetica);
• regole edilizie/condominiali (uso parti comuni, canne fumarie, facciate);
• regole fiscali/incentivi (bonus casa, ecobonus, Conto Termico, ove spettanti).

L’obiettivo del legislatore è: meno consumi, meno emissioni inquinanti, più sicurezza.

 

2. Regole vigenti oggi – sostituzione caldaia autonoma in condominio

 

2.1 Libertà di sostituzione, ma nel rispetto di norme e parti comuni

Il singolo proprietario può sostituire la caldaia autonoma senza bisogno di autorizzazione assembleare ne dell’amministratore di condominio, purché:

1. rispetti le norme tecniche e di sicurezza;
2. non alteri o danneggi le parti comuni (facciata, canne fumarie (condominio parziale), cavedi, ecc.);
3. non pregiudichi il funzionamento degli impianti altrui.

L’installatore deve necessariamente rilasciare Dichiarazione di conformità (DICO) ai sensi del DM 37/2008, completa degli allegati obbligatori che sono la relazione tecnica e tipologica dei materiali utilizzati ,lo schema impianto e le abilitazioni dell’istallatore.

 

2.2 Casistiche principali per lo scarico fumi

1. a) Caldaia autonoma con scarico in canna fumaria condominiale (condominio parziale)

È il caso “classico” in condominio.

• Occorre prima di tutto verificare compatibilità della canna fumaria con il nuovo apparecchio (soprattutto per le caldaie a condensazione). La verifica, ove non sia presente la documentazione del costruttore dell’edificio, è fatta necessariamente ed esclusivamente con una videoispezione di una ditta specializzata. Il cui costo è a carico dei condomini del condominio parziale o del richiedente.
• Se la canna è collettiva(ramificata o meno) e progettata per vecchie caldaie a tiraggio naturale,  è necessario un intervento condominiale di adeguamento/intubamento a carico dei condomini allacciata alla medesima canna fumaria e la sostituzione contemporanea di tutte le vecchie caldaie a tiraggio naturale allacciate alla stessa.
• Il singolo non può modificare da solo la canna comune: servono progetto tecnico e delibera assembleare dei condomini aderenti al condominio parziale.

In pratica: per le nuove caldaie a condensazione in presenza di canna fumaria comune, la sostituzione si intreccia quasi sempre con un intervento condominiale (per ottenere economie di scala data la problematica comune che interessa o interesserà in un breve arco temporale tutti i condomini) o di condominio parziale.

1. b) Caldaia autonoma a condensazione con scarico a parete

Lo scarico a parete oggi è fortemente limitato:

• in linea generale, l’evacuazione dei prodotti della combustione deve avvenire sopra il colmo del tetto come prescritto dal Regolamento Locale d’Igiene Vigente;
• lo scarico a parete è ammesso solo in casi particolari (edifici esistenti con impossibilità tecnica a raggiungere il tetto, ristrutturazioni parziali, vincoli architettonici ecc.).

Per usarlo legittimamente occorre che l’installatore (non l’amministratore di condominio) motivi e asseveri la sussistenza delle condizioni previste dalla normativa (edilizia, energetica e regolamenti comunali).

In condominio, va valutato anche l’effetto su facciata e decoro: possono essere richieste distanze minime da balconi, finestre, altri scarichi conformi alla normativa vigente (DPR 412/93 e legge 90/2013 e la norma UNI 7129.

1. c) Caldaia autonoma a condensazione con canna fumaria individuale dedicata

Se ogni unità ha la propria canna fumaria indipendente che arriva a tetto:

• di norma la sostituzione è tecnicamente più semplice;
• si verifica solo che la canna sia idonea ai fumi di condensazione (materiale, sezione, resistenza alla condensa);
• se non idonea, si procede all’intubamento con nuovo condotto.

Anche se il condotto corre in cavedi comuni, l’intervento resta prevalentemente a carico del singolo, salvo lavori che coinvolgono parti strutturali o altri alloggi.

2.3 Rapporto con il condominio e assemblea

In sintesi:

• Non serve delibera per la mera sostituzione all’interno dell’unità, con collegamento a impianto fumario già esistente e compatibile.
• Serve coinvolgere il condominio o il condominio parziale quando:
  • si interviene su canna fumaria condominiale (adeguamento, intubamento, sostituzione);
  • si modificano facciata/parti comuni (nuovi scarichi, tubazioni, staffe esterne, ecc.);
  • si altera il regime di funzionamento di un sistema collettivo (es. C.C.R.).

Le spese per la parte privata sono a carico del singolo; quelle per opere su parti comuni si ripartono in base alle regole condominiali (millesimi, utilità, colonna servita).

2.4 Requisiti minimi di efficienza energetica

La nuova caldaia deve rispettare:

• requisiti minimi di rendimento;
• limiti alle emissioni (NOx ecc.);
• obblighi di installazione di dispositivi di controllo (cronotermostati, valvole termostatiche, ove richiesto).

In pratica, oggi la caldaia a condensazione è lo standard tecnico di riferimento, salvo casi particolari.

2.5 Incentivi fiscali e contributi

In molti casi la sostituzione della caldaia può beneficiare di:

• bonus ristrutturazione 50% (36% o 30% in relazione alle norme vigenti);
• ecobonus (se si migliora l’efficienza energetica dell’edificio e si rispettano i parametri richiesti);
• Conto Termico in presenza di determinati requisiti tecnici.

Le condizioni cambiano spesso e vanno verificate di volta in volta in base all’anno di spesa e alle norme vigenti in quel momento.

3. Casistiche tipiche in condominio

Per un quadro pratico:

1. Sostituzione 1:1 su canna fumaria già idonea
   1. Canna già intubata o singola, certificata per caldaia a condensazione intervento relativamente semplice; comunicazione all’amministratore, DICO dell’installatore.
2. Canna fumaria collettiva ramificato e non (obsoleta) (indicativamente anni ‘60–’90)
   1. Necessario progetto di adeguamento condominiale di ogni singola canna fumaria (previa videoispezione di tutte le canne fumarie, perché non è detto che siano tutte uguali!);
   2. il singolo non può “staccarsi” o cambiare tipologia di apparecchio senza verifiche;
   3. spesso si interviene con intubamenti multipli o nuova canna verticale esterna e sostituzione delle caldaie autonome.
3. Canna fumaria collettiva per caldaie “turbo o stagne” (indicativamente anni ‘90–2010)
   1. Necessario progetto di adeguamento condominiale di ogni singola canna fumaria (previa videoispezione di tutte le canne fumarie, perché non è detto che siano tutte uguali!);
   2. il singolo non può “staccarsi” o cambiare tipologia di apparecchio senza verifiche;
   3. si interviene con intubamenti multipli e sostituzione di tutte le caldaie autonome dei condomini allacciati alla canna fumaria oppure si effettua un intubaggio delle canna fumaria comune con rivestimento in resine furaniche e si realizza uno scarico condensa comune alla base della canna fumaria, con tale soluzione i condomini che sono allacciati alla medesima canna fumaria non sono obbligati a cambiare la propria caldaia, possono sostituire la caldaia con una a condensazione in un secondo tempo.
4. Impossibilità tecnica a usare la canna
   1. Valutazione di scarico alternativo (parete, nuova canna esterna, sistemi ibridi/pompe di calore);
   2. verifica con regolamenti comunali e edilizi.
5. Passaggio a sistemi ibridi o pompe di calore
   1. Il proprietario può scegliere di abbandonare il gas e usare pompa di calore elettrica;
   2. la canna fumaria diventa non più necessaria per quell’unità, ma resta comunque parte comune per gli altri.
   3. Prospettive di evoluzione futura

Qui entriamo nella parte “di scenario”, utile per orientare le scelte.

 

4.1 Progressivo restringimento dell’uso delle caldaie a gas

A livello europeo e nazionale si va verso:

• riduzione progressiva dell’uso di combustibili fossili negli edifici;
• spinta forte verso pompe di calore elettriche e sistemi ibridi;
• possibili limitazioni crescenti all’installazione di nuove caldaie a gas tradizionali;
• eliminazione di incentivi fiscali all’uso di caldaie che utilizzano combustibili fossili.

 

Verosimilmente, nel medio periodo (prossimi 10–15 anni) ci aspettiamo:

• requisiti energetici sempre più stringenti;
• incentivi mirati su pompe di calore e sistemi ibridi;
• minore convenienza, tecnica ed economica, per continuare a sostituire solo la “classica” caldaia a gas.

4.2 Evoluzione sugli scarichi fumi e sulle canne fumarie

È ragionevole attendersi:

• maggiori vincoli agli scarichi a parete, soprattutto in aree urbane;
• incentivi o obblighi impliciti a razionalizzare le canne fumarie condominiali (intubamenti, bonifiche, messa a norma);
• maggiore responsabilità per condomini e amministratori sul mantenimento in sicurezza dei sistemi fumari esistenti.

Per i condomìni, questo significa che nel tempo diventerà sempre più sensato:

• programmare interventi strutturali sulle canne fumarie;
• valutare scenari di riqualificazione complessiva dell’edificio (isolamenti, generazione, distribuzione del calore).

4.3 Tendenza verso sistemi centralizzati o di “condominio energetico”

Un altro trend plausibile:

• ritorno (in chiave moderna) a sistemi centralizzati efficienti, magari con contabilizzazione del calore per singola unità;
• sviluppo di comunità energetiche e impianti fotovoltaici condominiali che alimentano pompe di calore.

Per molti edifici, nel lungo periodo, la sostituzione “pezzo per pezzo” delle singole caldaie autonome potrebbe essere meno conveniente di un progetto unitario di riqualificazione impiantistica ed energetica.

5. Conclusioni operative

In estrema sintesi, per la sostituzione di una caldaia autonoma in condominio oggi è opportuno:

1. Verificare la situazione impiantistica esistente (tipo di canna, scarico, compatibilità, mediante videoispezione di ogni singolo condotto oggetto d’intervento).
2. Coinvolgere un tecnico abilitato per relazione e progetto, specie se esiste una canna fumaria comune.
3. Coordinarsi con l’amministratore quando si toccano parti comuni.
4. Valutare non solo la soluzione minima “qui e ora”, ma anche le prospettive future dell’edificio:
   1. possibili lavori condominiali su canne fumarie;
   2. passaggio a soluzioni più moderne (ibrido, pompe di calore, centralizzazione).